Arrivano i chiarimenti dall’Agenzia delle entrate sulla tassazione delle plusvalenze derivanti dalle cripto-attività e su come applicare il regime del risparmio amministrato per i clienti di una società (Agenzia delle entrate, risposta 14 maggio 2025, n. 135).

L’istanza di interpello è presentata da una PMI innovativa, iscritta nel Registro Operatori Valute Virtuali presso l’Organismo Agenti e Mediatori (OAM) che offre una gamma di prodotti e servizi legati alle cripto-attività, tra cui exchange, staking e custodial wallet.
La Società, operando come operatore finanziario ai sensi del D.Lgs. n. 231/2007, intende offrire ai propri clienti la possibilità di optare per il regime amministrato per la tassazione delle plusvalenze e altri proventi derivanti dalle cripto-attività. A tal fine, l’Istante pone diversi quesiti all’Agenzia delle entrate riguardanti il calcolo della plusvalenza in specifiche situazioni.

 

Nel fornire il proprio parere, l’Agenzia si basa sull’articolo 1, commi da 126 a 147, della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di bilancio 2023) che ha introdotto modifiche alla disciplina di tassazione delle ”cripto attività”. In particolare, il comma 126 prevede una nuova categoria di redditi diversi con l’introduzione della lettera c-­sexies) del comma 1 dell’articolo 67, del TUIR modificata dall’articolo 1, comma 25, lettera  a), della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di bilancio  2025).

 

Per “cripto-attività” si intende una rappresentazione digitale di valore o diritti trasferibili e memorizzabili elettronicamente tramite tecnologia di registro distribuito o analoga. La permuta tra cripto-attività con eguali caratteristiche e funzioni non è un evento fiscalmente rilevante. Questi redditi diversi sono imponibili per le persone fisiche (non nell’esercizio di impresa/arte/professione), enti non commerciali (se non derivanti da attività commerciale), società semplici ed equiparate, e soggetti non residenti con reddito prodotto in Italia. L’imposta è applicata con l’aliquota del 26%, la stessa delle attività finanziarie.

 

La legge ha previsto la possibilità per gli operatori non finanziari di applicare l‘imposta sostitutiva se il contribuente opta per il regime del risparmio amministrato o gestito.

 

Nel regime del risparmio amministrato (art. 6 del D.Lgs. n. 461/1997):

• l’operatore applica l’imposta sostitutiva su ciascuna plusvalenza o provento percepito;
• se l’operatore non dispone dei dati necessari per l’applicazione dell’imposta, deve richiederli al contribuente prima di effettuare le operazioni;
• il contribuente deve fornire i dati e la documentazione (anche in copia);
• per le cripto-attività, la dichiarazione sostitutiva del contribuente non è ammessa in mancanza di dati;
• gli operatori devono sospendere l’esecuzione delle operazioni finché non ottengono i dati necessari;
• in caso di comunicazione inesatta da parte del contribuente, il recupero dell’imposta non applicata è a carico esclusivo del contribuente, con applicazione di una sanzione;
• per il calcolo delle plusvalenze su categorie omogenee di cripto-attività si assume come costo o valore di acquisto il costo o valore medio ponderato. Questo valore medio deve essere aggiornato in presenza di acquisti successivi;
• minusvalenze, perdite o differenziali negativi possono essere dedotti da plusvalenze o proventi realizzati in operazioni successive nell’ambito dello stesso rapporto, nello stesso periodo d’imposta e nei successivi ma non oltre il quarto;
• in caso di revoca dell’opzione o chiusura del rapporto, le minusvalenze residue possono essere portate in deduzione (sempre non oltre il quarto periodo d’imposta successivo) da plusvalenze realizzate in un altro rapporto amministrato intestato agli stessi soggetti, oppure indicate nella dichiarazione dei redditi del contribuente;
• si considera cessione a titolo oneroso anche il trasferimento di cripto-attività a rapporti di custodia/amministrazione intestati a soggetti diversi da quelli del rapporto di provenienza, o a un rapporto di gestione. Sono escluse le successioni o donazioni;
• in caso di prelievo di cripto-attività o loro trasferimento a rapporti di custodia/amministrazione intestati agli stessi soggetti del rapporto di provenienza, e comunque in caso di revoca dell’opzione, per il calcolo della plusvalenza/minusvalenza si assume il costo o valore determinato secondo il costo medio ponderato, sulla base di una certificazione rilasciata dall’operatore.

Pertanto, nel caso di specie, la Società è esonerata dalla determinazione della plusvalenza all’atto del trasferimento solo nel caso in cui il contribuente sia in grado di dimostrare attraverso apposita documentazione che il trasferimento delle criptovalute avviene verso un self custodial wallet di sua proprietà o verso un wallet di sua proprietà detenuto presso un altro exchange, non essendo sufficiente a tal fine una dichiarazione resa del contribuente. In caso di revoca dell’opzione del regime amministrato da parte del cliente con passaggio al regime dichiarativo, l’Istante dovrà adempiere agli obblighi di sostituto d’imposta fino al 31 dicembre dell’anno della revoca, comunicando al cliente i valori di carico delle cripto­attività detenute nel wallet e, in caso di minusvalenze residue da compensare, il periodo d’imposta in cui le stesse si sono realizzate. Tali minusvalenze potranno essere portate in diminuzione di redditi diversi realizzati in relazione a cripto­attività detenute in altri rapporti per i quali è stata esercitata l’opzione per l’amministrato, o che il contribuente indica nella propria dichiarazione dei redditi. Eventuali minusvalenze potranno essere compensate con successive plusvalenze realizzate nel medesimo periodo d’imposta o in quelli successivi, ma non oltre il quarto.

 

L’Agenzia ribadisce che i redditi diversi da cripto-attività non possono essere compensati con i redditi diversi di natura finanziaria.

Nel caso in cui i clienti depositino cripto­valuta, sui wallet detenuti presso l’Istante, proveniente da altri wallet (self custodial wallet o wallet presso altri exchange) 
intestatati ai clienti stessi, qualora gli intermediari o operatori, che hanno ricevuto l’opzione per il regime del risparmio amministrato, non siano in possesso dei dati e delle informazioni necessarie per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui redditi diversi realizzati sulle cripto­attività, il contribuente è tenuto a consegnare, anche in copia, la relativa documentazione.

È esclusa la possibilità di presentare una dichiarazione sostitutiva in mancanza di tali dati.
Pertanto, se il contribuente non è in grado di fornire documentazione che attesti il costo o valore d’acquisto, l’intermediario assumerà come costo un valore pari a zero.

Con una nuova risposta, l’Agenzia affronta la questione fiscale relativa alla simultanea alienazione dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile a due distinti acquirenti (Agenzia delle entrate, risposta 14 maggio 2025, n. 133).

Gli istanti, coniugati in regime di separazione legale dei beni e comproprietari in parti uguali di un appartamento, dichiarano di voler vendere “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà dell’immobile a “due possibili acquirenti”.
Il dubbio sollevato è se questo trasferimento contestuale separato debba essere qualificato unitariamente come cessione, con conseguente assoggettamento all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, o se, al contrario, ciascun trasferimento debba essere considerato distintamente, con la costituzione del diritto di usufrutto che ricadrebbe nell’ambito della lettera h) e la cessione della nuda proprietà nella lettera b) del citato articolo 67 del TUIR.

 

L’Agenzia delle entrate analizza la questione alla luce del TUIR, tenendo conto delle modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2024.

In particolare, l’articolo 9, comma 5, del TUIR stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti onerosi che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione.
L’articolo 67, comma 1, del TUIR elenca i “redditi diversi“. In particolare:

• la lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (con alcune eccezioni, come l’abitazione principale);
• la lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

Viene chiarito dall’Agenzia che l’equiparazione tra diritto di proprietà e diritti reali di godimento si applica esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. Pertanto, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento successivi alla loro costituzione, mentre i redditi percepiti in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito.

 

Il caso di specie è particolare poiché, oltre alla costituzione dell’usufrutto, viene ceduta la nuda proprietà a un terzo diverso dall’usufruttuario. L’Agenzia sottolinea che si tratta di due negozi distinti che riguardano due diritti distinti (usufrutto e nuda proprietà).

La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire solo se il soggetto è titolare della piena proprietà, e solo successivamente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà. Pertanto, logicamente, prima viene costituito un diritto di usufrutto classificabile come “nuovo”, e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto “preesistente” (la nuda proprietà).

A supporto di questa interpretazione, l’Agenzia cita due ordinanze della Corte di Cassazione: Ordinanza n. 7154/2021 e Ordinanza n. 11922/2021.

 

Sulla base della normativa citata e in linea con i principi esposti, l’Agenzia ritiene che nella fattispecie prospettata, i due negozi, autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale.
Pertanto, nel caso in esame:

• il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui all’articolo 71, comma 2;
• la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo i criteri di cui all’articolo 68, nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.

L’Agenzia delle entrate si sofferma a chiarire il regime fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie, con riferimento all’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR (Agenzia delle entrate, risposta 13 maggio 2025, n. 129).

L’Istante è un’associazione sportiva dilettantistica qualificata come ente non commerciale ai sensi dell’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, la quale, in qualità di piena proprietaria, ha ceduto e trasferito la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo, avvalendosi dell’articolo 952, comma 2, del codice civile. Tale operazione è stata effettuata per una determinata durata e dietro pagamento di un prezzo.
Il quesito posto, dunque, riguarda le conseguenze fiscali di tale operazione a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 al trattamento fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione a titolo oneroso dei diritti reali di godimento. In particolare, l’Istante chiede se dalla cessione della proprietà superficiaria derivi una plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

 

In risposta, l’Agenzia ricorda che l’articolo 952 del Codice civile disciplina la costituzione del diritto di superficie in due modi: al primo comma, concedendo il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, e al secondo comma, alienando la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. Questa seconda ipotesi è quella della cosiddetta “proprietà superficiaria“.

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR individua i soggetti passivi, ai fini IRES. Il loro reddito complessivo è costituito dai redditi fondiari, di capitale, d’impresa e diversi, ovunque prodotti. Nella determinazione dei redditi delle singole categorie, sono soggetti alle disposizioni del Titolo I del TUIR, salvo quanto disposto dalle norme espressamente destinate agli enti non commerciali residenti, rinvenibili al titolo II, capo III, del medesimo Testo unico.

 

Le modifiche operate dalla Legge di bilancio 2024 hanno interessato l’articolo 9 e l’articolo 67 del TUIR:

• l’articolo 9, comma 5, del TUIR (modificato) dispone che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione;
• l’articolo 67, comma 1, del TUIR, definisce i “redditi diversi”. La lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, nonché le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni edificabili. La lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

La relazione illustrativa alla Legge di bilancio 2024 chiarisce che l’equiparazione tra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento di cui all’articolo 9, comma 5, opera esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. La modifica ricomprende espressamente nell’ambito dell’articolo 67, comma 1, lettera h), l’ipotesi di costituzione del diritto di superficie sui beni immobili e di altri diritti reali di godimento.

Analogamente, la relazione tecnica rileva che, salvo casi specifici, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento che seguono la sua costituzione. I redditi ricavati in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito nel periodo d’imposta.

 

Pertanto, a decorrere dal 2024, per effetto delle novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024, ai corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie non si applica più il regime fiscale delle plusvalenze di cui alla lettera b), comma 1, dell’articolo 67, del TUIR. Tali corrispettivi trovano invece una autonoma disciplina nella successiva lettera h).

Ai sensi dell’articolo 71, comma 2, del TUIR i predetti  redditi «sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione».

Pertanto, in applicazione della normativa e dei principi esposti, nel caso di specie, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie oggetto dell’istanza costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui al successivo articolo 71, comma 2.